国运长红，靠做多房价是无法实现的。

正解局出品

最近的楼市情况，大家应该都是知道的。

(资料图片仅供参考)

其实，不光是我们，现在全世界房地产行业的日子都不太好过。

就连造车大佬马斯克，都没少为楼市操心 ，甚至还一而再，再而三发出警告。

先是在3月底，他针对美国房地产债务发出警告：这是目前最严重的、迫在眉睫的问题。

紧接着，4月份，他又警告说：银行业可能因此陷入危机。

马斯克对商业地产发出警告

到了5月，他再一次警告：“（美国）商业地产正迅速崩溃，接下来是房价。”

马斯克操的心并不多余。

经合组织（OECD）最新数据显示，2023年一季度，他们监测的全球46个经济体中，有31个经济体的房价都在下跌。

这些下跌的国家中，包括之前涨得挺猛的美国、越南、韩国等。

但，在主要经济体的楼市中，却真有一个奇葩的存在：

日本。

日本东京的房价就蹭蹭涨。

东京都23区的新建公寓平均每户价格差不多到了1.15亿日元（换算成人民币超过570万），比去年同期上涨47.9%。

甚至，还创下历史新高。

在我们的印象里，日本在1990年代，泡沫经济破灭，楼市阴跌几十年。

事实到底是什么，又能给我们哪些启示？

在全球楼市都不咋景气的微妙时刻，2023年3月，日本东京竟然传来新建公寓楼价格比一年前猛增2.7倍的消息。

涨价确有其事，但猛增2.7倍的说法，有点儿夸张了。

今年3月，日本东京还推出了一些价格非常高的高档楼盘，这种算法是把这些高档楼盘都放在一起算了，怎么看怎么像是玩了个文字游戏。

但房子的确在涨价。

别人跌时我反涨，日本楼市还真是个特别的存在。

正因为特别，所以不少资本也紧盯着日本房地产，抢着入场。

比如，一向稳准狠的华尔街资本之王黑石集团，这几年就没少在日本投资房产。

香港大型基金太盟集团，更是在日本房产上豪掷514亿人民币。

加拿大房产投资平台BGO，则以643亿人民币，刷新了太盟集团一度达到的投资新高。

除了资本的行动，还有很长时间没怎么露面的马云，也在日本安家了。

据说，马云买的是豪宅，在日本东京最豪华最贵的地段。

而比马云早几年的时候，曾经的国内知名天使投资人薛蛮子，更是一口气在日本京都买下一条街。

各路资本纷纷在日本投资房产，到底是为什么？

其实，如果退回到几十年前，日本楼市也“熊”过，而且“熊”得还挺惨。

2021年，东京都市圈新房价格创下了31年新高。

新高之外，还有一个细节：已经超过了1990年资产泡沫时期的最高点。

1990年对于日本来说，是个特别的年份。

那一年，仅东京都区域的地价，就相当于美国全国的总地价。

当时，甚至还有日本富豪说，想买下整个美国的房产，再把它们高价租给美国人。

豪言壮语的底气，自然也是当时日本的高房价给的，而很多人将当年的高房价“归功于”《广场协议》。

当年签订《广场协议》的五国代表

1985年，日本签了《广场协议》。

《广场协议》本来是想通过调整汇率，来解决全球经济不平衡问题。

然而，协议才签订两三年，日元兑美元就升值了一倍。

升值后的好处是，买人家的东西便宜了，以前两块钱能买到的东西，升值一倍后，一块钱就能拿到手了。

而不好的一面是，日本出口的商品变贵了，变贵降低了竞争力，要么降价，要么减少出口量。

日本出口企业就这样被“精准”打击了，日本的出口贸易，在当时也发生了灾难性的变化。

于是，为了拼经济，日本政府又开始了大规模“放水”。

那场大“放水”，看起来让市场上的钱一下子变多了，一时间，哪哪儿都不缺钱了。

钱多思变，于是日本经济开启了脱实向虚的新“思路”，楼市和股市在被大量热钱“入侵”后，开始走上了吹泡沫的道路。

1984-2010年日本楼市相关价格趋势

经济学上，通常把那些资产价格中不能被基本面（如现金流、折现率等）因素所解释的部分，叫做资产泡沫。

随着泡沫越吹越大，日本政府也坐不住了。

既然是泡沫，就肯定会破。

于是，1990年3月，日本央行开始了缩紧银根，房地产这个巨大的泡沫，破了。

泡沫破裂后的第二年，也就是1991年，日本房价的跌幅就达到20-30%。

随后，投资炒房客因为看不到希望，开始大量抛盘，房价更是跌跌不休。

1993-2014年的东京住宅价格指数

短短的三年多时间，日本楼市就跌去了将近60%，而日本股市里那些与楼市相关的股票，更是跌到只剩30%。

股市楼市齐萧条，让日本经济深深地陷入了泥潭，自此，开启了长达十年的修复期。

于是就有了所谓的“失去的十年”。

严格来讲，日本楼市失去的并不止十年。

日本楼市的再次兴起，应该是从2012年开始，那一年，重新获任日本首相的安倍晋三一上任，就推出了“三支箭”计划。

正是这“三支箭”，让日本房地产市场重新开始出现明显反弹。

也是从那一年起，房地产再一次成为众多资本眼中的肉。

于是，日本楼市再一次开启了狂飙之路。

到了2021年，涨幅最好的日本东京都市圈，新房价格更是创下了近31年以来的新高。

即便是在2022年和2023年一季度，全球经济和楼市一片暗淡的情况下，日本楼市也丝毫没有停下来等一等他的灵魂的意思。

如今，日本房价再一次站在了1990年资产泡沫时期的最高点，于是，就有人发出了灵魂拷问：

日本楼市会不会又离崩盘不远了？

房价涨到一定程度，还能买吗？

2005-2021年日本的平均房价和东京房价的走势

日本楼市会不会崩盘我们不知道，但是房价涨了，还能不能买，这是一个老话题。

有人说，这更像是个伪命题。

因为毕竟要看买来干啥和在哪里买。

李嘉诚就说过：“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”

按照经济学的规律来说的话，一个城市的中心区就是这个城市的稀缺资源。

稀缺资源本身就是一种价值。

城市中心，不仅有虹吸效应，也汇聚了一座城市最优质的教育、医疗、文化、交通等资源。

而只要是资源，就会有不平衡性，日本的房价就很不均衡。

2021年，日本全国47个城市中，有13个城市的房价同比下跌，另外34个城市的房价同比上涨。

除了东京都的房价，排在第二位神奈川，房价甚至还不到东京都的一半，其他城市就更不用比了。

2021年日本全国房价涨幅前十的城市（每平米价格）

土地面积占整体日本才0.6%的东京，却聚集着日本41.8%的银行，76.5%的外资企业和46.1%的注册资本金10亿日元以上的企业，以及17.8%的大学和17.7%的研究所。

别看东京小，人却很多。

它挤着约3800万左右的人口，是全球第一大城市。

尽管这几年，日本的总人口一直在减少，从2010年左右开始，减少得更厉害，但丝毫没有影响东京地区人口的增加。

更神奇的是，在最近的75年里，日本东京竟然有74年都在保持着人口的净流入。

而在2015-2020年那几年间，东京人口增加得更加明显，也带动了周围几个地区人口的增加。

那几年，增长率最高的东京都，一度达到了4.1%，增长率最低的神奈川县，也达到了1.3%。

目前，东京都市圈的人口数已占到了日本总人口的30%。

2021年日本全国房价跌幅前十名城市（每平米价格）

巧合的是，这几年，这几个地区，房价上涨得比较明显。

而下跌幅度较高的，正是人口流出比较多，和不怎么受关注的地区。

从某种程度上说，人口数量是一座城市房价上涨或下跌的标志之一，也挺在理。

这意味着，不是每个城市都有能力让房价涨起来。

房价涨不涨，还能不能继续涨，除了钱，还得有人来撑腰。

其实，如果观察日本楼市的起起落落，就会发现很多有意思的结论。

比如，1990年之前的那几年，日本社会的价值观好像迷了路。

“天道未必酬勤”浇灭了不少年轻人的活力。

毕竟，勤奋劳作的工薪一族，最后连套房子可能都买不起。

反倒是那些炒房的人，一夜暴富，实现了财务自由。

比如当年，为了避免楼市这个泡沫被继续吹大，日本也给楼市出了个“三支箭”的大招。

比如，在泡沫破裂之前，日本人的口号是：“除了土地，我们能造出任何东西”，“东京是世界上最大的城市，东京的房价永远不会降”。

最后，泡沫还是破了。

而这场泡沫，给日本经济带来了巨大的伤害，以至于日本花费了整整30年，才得以修复。

这30年，日本经济其实并没失去，只是没能马上东山再起，而是从过去的高速发展，直接进入了低迷期，以至于低迷了30年才缓过气。

日本政府很着急，也想过各种办法救经济，最后，各种救市工具都失灵了。

之所以失灵，一个最重要的原因是，民众对未来失去了信心。

信心比黄金贵，信心一旦倒下，要再重新树立起来，可不是一朝一夕的事。

当然，这场楼市泡沫的崩溃，也消除了日本整个社会人性的浮躁；日本企业重新回归实业，并且更加注重规避风险；日本政府则更加懂得如何构建防范金融风险的堡垒。

所以，日元至今依然是世界上重要的信誉货币。

这场楼市泡沫的崩溃，也让日本政府和百姓都意识到：

只有当他们的实体产业发展到一定程度，产品能在全世界有一席之地，能把全世界的钱挣到自己的口袋里时，他们的楼市才能真正地蓬勃，房价也才会真正地走出低迷。

毕竟，到目前，世界上还没有哪一个国家，是靠做多自己国家的房价，使自己国家长盛不衰，跻身世界强国的。

关键词：